张秋生听她说到一半心里就明白是怎么回事了。
首先，厂房下面的地是工业用地，是不能用来盖住宅的。政府根据城市规划和建设的要求，需要将这块地调整为住宅用地，正常程序是——国土或规划部门将厂房拆迁，给予原土地方一定的拆迁补偿，然后将土地重新收归国有；规划部门对土地重新规划，将工业用地调整为居住用地或是商住用地，然后国土部门通过公开市场进行挂牌出让，开发商拿到地之后进行住宅的开发建设。
按理说，这事放在多年以前还是可以操作一番的。因为工业用地和住宅用地的价值是不一样的；但是原业主方可以通过补缴土地出让金的方式直接获得该地块的七十年使用权，无需经过公开市场；但眼下所有的手续越来越规范，可钻的空子越来越少，这种地想要避开公开市场，难如登天。
不过，当着人家的面，张秋生倒也不能把话说死。他先是把国内的土地政策给他们做了个简单的介绍，最后才提出一点建议道：“陈总，针对你的这种情况，给你一个建议——你可以直接找当地的国土和规划部门，表达一下你们想继续开发这块地的意愿。”
“当然了，如果开发纯住宅，就没必要谈了，直接拿点拆迁补偿走人算了。你们去跟他们聊，可以说，你们可以在地块里面做点商业或是办公，并且在商办里面，引入一些能够给当地带回持续税收和就业的高端产业。这样政府会比较喜欢，另一方面，也可以减少竞争。”
陈珺对这方面的套路完全不懂，一头雾水地看着他们。
张秋生喝口咖啡，继续道：“你们的地在杨浦区吧。这个算是老城区了，你们可以先找政府了解一下，对这一片的规划是怎么样的，他们对什么样的产业感兴趣？他们是希望引入互联网、影视娱乐、新能源还是什么样的产业？针对他们的需求，你们可以结合自己的资源，去帮政府解决一定的招商需求，这样对你们拿到这块地会有很大帮助。”
陈珺听得有点入神了，她从未想到房地产里面居然如此复杂，她本以为拿个地皮，盖个房子就行了。
“你们公司有没有这方面的资源？”她脑中开始盘算她手中的关系网了。
“我们公司有一些比较好的战略合作伙伴，像云计算、通讯行业的都有。主要还是看政府想要什么。你们可以先去跟他们接触，聊聊看。需要我们导入资源的，我们可以提供资源；后期谈妥了，地要挂牌了，我们可以联合一起把这个地拿下来。”
陈珺和那个胖子对视一眼，眼中均闪过一丝无奈。
他们的本意是，既然地要拆迁了，势必会有不错的拆迁补偿；于是他们便想把装有这块地的公司股权高价卖给星辉。他们可以同时跟政府谈补偿，也可以跟星辉谈收购价，就看哪边出价更高。
但他们完全不了解形势，也不了解这个行业。他们刚刚表露出这个想法，便被张秋生直接无情拒绝了。
对于张秋生后面提的建议，他们倒是觉得是个路子，可以一试。
陈珺似乎对这个项目日后的操作真的上了心，又详细地咨询了张秋生一番与政府沟通时的要点，以及日后若真的能将这块地拿下来，房地产开发的各个环节。
张秋生主要从事投资，对拿地方面的各种形式以及与政府沟通时的注意事项他都比较清楚，因此也算是事无巨细全都和盘托出；但是对于工程建设和营销管理方面，他也就只能知道个大概，若是真的深究，有些话其实也经不起推敲。不过好在陈珺本身就是门外汉，他即便有些小细节说的不对，她也感觉不出来。
又过了半个小时，张秋生把房地产方面的开发问题解说完毕，陈珺感叹一声，再也不敢小觑眼前的这个年轻人，由衷叹道：“怪不得现在国内的房地产发展得这么好，都是有你们这些优秀的年轻人呀。”
张秋生顿感受宠若惊，道：“陈总过奖了。前两年的形势好，是多方面原因造成的，我们不过就是做些基础工作。现在的调控日趋严厉，想要再现前两年的辉煌是不可能了。”
陈珺想想他方才的一番分析，也觉得颇有道理。前两年由于货币超发和棚改的刺激，才导致了全国范围内房地产的欣欣向荣；随着现在融资端的收紧，房地产公司的日子普遍不好过了。
除了眼下的这个项目，陈珺和她的合伙人又开始东拉西扯地聊到他们的发家史、创业史。张秋生虽然也想听听他们的创业八卦，但却更为关注他们何时能够把眼前四杯咖啡的单给买了。
再聊了会儿，张秋生偷偷一看时间，居然都已经快四点了。
他偷偷一瞄张语琪，见她认真听着的样子，仿佛真的被陈珺她们的往事回忆所吸引；再看看陈珺和那胖子的脸色，浑然没有结束这次会面并主动买单的迹象。
他心里暗暗叹了口气，带着一丝歉意道：“抱歉，我先去个洗手间。”
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