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第八百一十二章 经不起考验的无产阶级小战士

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郭思齐不屑地嘁了一声。

却听郭鹤龄沉声道:“思齐,要跟淼淼学。”

“我跟他学?!”郭思齐有点憋不住地大喊起来。

林淼一拍靠椅的扶手,喊道:“废话!师叔八岁就挣二十个亿,你不跟我学还能跟谁学?”

郭思齐的反应也不满,怒吼回去:“狗屁!你张口闭口说华尔街不要脸,你自己这二十个亿不也是这么套来的!?”

林淼大声道:“煞笔吗?你要对标也该拿沪城证券去和华尔街标,我特么一个散户,能从股市里捞钱靠的是智慧、勇气和毅力,我这叫虎口夺食,为人民群众保管财产!”

郭思齐冷笑道:“为人民群众保管财产?你拿什么保管?你家开银行了吗?”

林淼呵呵笑道:“侄儿,师叔要是哪天真开了银行,你来给我打工吗?”

“别吵了。”郭鹤龄打断了这俩问题少年,沉声问林淼道,“这笔钱,你打算怎么用?”

林淼道:“大方向不变,不过现在国内市场环境还不成熟,大笔烧钱不理智,事情还得慢慢来,我打算半年后再慢慢加大投资力度,第一年先投个两三年前,这笔钱用我两个月的稿费就能填上。从股市里挣来的钱,一部分看来是只能拿去做市里的投资了,康书记对东瓯市西部山区的扶贫工程很重视,但市里的民营经济又要发展,不能再找那些中小企业的老板要钱了,不然东瓯市的社会根基要出问题,所以只能找我。对了,我师兄……思齐他爸把他在江海房开的股份卖给我了,江海放开现在没有靠得住的人坐镇,你有合适的人选吗?”

郭鹤龄想了想,问道:“这个房地产,你打算往哪个方向和规模去做?”

林淼安静片刻,说道:“全国三百个地级市外加两百个较发达的县级市,每个地方弄个商业广场区,搞写字楼、文化娱乐、酒店服务和影院开发,一边慢慢转型,从房地产开发公司转成物业管理公司。”

郭鹤龄道:“五百个城市,这么大手笔,得上万个亿才够用吧?你拿什么弄?”

林淼道:“搞商业开发的时候顺便帮当地搞棚户区改造,棚户区地产开发算20%的利润,完全足够拿来当商业区的建设成本了,拿地的钱先跟银行借,利息靠商业区的房租来偿还,等将来国内房产升值,我只要把商业广场区的一部分物业卖掉,就足够填平一开始拿地的坑。剩下来只要能保留一小部分的产业——就算写字楼、文娱休闲和酒店全都卖了,单独剩个影院,那也是全国五百家影院,每年哪怕利润再低,我保守估计也在十个亿以上。”

郭鹤龄想了想,道:“有点乱。再说简单点。”

林淼道:“再简单点就是,这个房地产开发的核心思想就是靠政策拿地,靠银行垫款,关键一环是欠银行的利息能及时还上,开发建设的成本从棚改利润里来,银行的利益靠其他产业输血,等到项目开发完毕,项目本身就可以实现自我造血,输血产业就能停止输血,这个过程中,我一分钱都不出,但也同样一分钱都不赚。可是国家银行赚了钱,当地政府完成了任务,并且多了一个稳定的财政和税收的增长点,当地多了数千个就业岗位,我自己多出了一笔不动产,除了欠银行一笔几十亿的拿地款,账目上就非常干净。

如果能五个百城市集中开发,就相当于不花钱完成五百次这样的操作,虽然负债可能会达到数千亿,但这笔负债整体来说其实是各方都愿意看到的优质负债,只要经营商不出问题,自己不贪心,不去搞别的开发,最终形成账务上的闭环,以每年偿还2%的债务的速度,五十年就能把这笔账算清,如果公司能实现上市,把每年还债的速度增加到4%,那25年就能弄完,哪怕算上中间开发的时间,到时候我都不满40岁,但光江海房开这一块,我的不动产资产就将近万亿了。”

郭鹤龄和郭思齐全都变成了哑巴。

郭鹤龄过了半天,才叹出一句:“我家那个胖子,怎么就把股份卖了呢……”

郭思齐却道:“大方向是没问题,不过这么理想化,要实现的难度也很大。不是每个地方都会愿意把地交给你的,做房地产的也不止你一家而已。还有你说的那个输血产业……如果负债千亿,一年的贷款利息至少也要百亿了,你上哪儿去弄每年百亿的净利润?”

“这笔支出是动态变化的。”林淼解释道,“整个战略规划要是铺开来,肯定是一部分在拿地,一部分在建设,一部分已经完工,完工的部分靠自己的利润就足够垫付这笔利息,按阶段开发的话,现金流的压力能减轻三分之一左右,而且越往后压力越小。我说的那个造血产业,我希望将来是两部分,一部分来自金融产业,一部分来自互联网产业。”

郭思齐马上道:“互联网现在根本没有盈利模式,金融这块你连门槛都迈不过去。这两头你不投钱进去就不错了,拿什么来输血?你这条产业逻辑已经崩了啊。”

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