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第260章 经营定方向,地产要开打!

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他们与我、小达、艳芳和可馨等,在小会议室里开会,开始商量兴海隆项目、新世纪项目和中港保税区等项目,在物业销售价格及策略等方面的问题。

薛美凤说:“董事长!目前我们的吸筹率已经到达500%以上了!我们销售目标是争取将这三个项目做到“日光盘”!从目前蓄筹情况,以及客户意向程度看,我们要完成这个销售目标肯定没有问题了!因此,我们认为,这些物业的销售价格,应该在我们初步制定的价格基础,提高15%至20%的价格来进行实际销售!这样,我们可以最大限度发挥这些物业实际价值!多收一些现金吧!”

我说:“好的!那就提18%!我认为,我们物业也没有必要一次性全部卖光!兴海隆项目和新世纪项目应该保留10%左右物业自持,这些物业要写字楼、住宅、商铺等,这些物业以后作为公司内部使用!你们觉得如何?”

黎小虎说:“董事长!我认为保留10%的物业,这个数量太多了!兴海隆项目、新世纪项目都是超级大盘!我认为商铺没有必要保留,应该全部销售!住宅和写字楼可以保留5%左右!因为、我们还有酒店、停车场等大量物业属于保留自持!这样下来,我们手上的物业肯定不会低于总量的10%!”

我说:“很好!物业保留方面就按照黎总说的办!现在,我们开始整理三个项目销售底价和销售目标定下来!”

于是,大家开始按照调价比例,以及保留比例进行销售底价及销售目标的核算。

最终大家核算的结果是:

(一)兴海隆项目物业销售底价及销售目标:

1、销售项目商铺:1800万平方米。平均销售单价:美元/平方米;销售目标:1911.6亿美元。

2、销售项目公寓及住宅:80万平方米。平均销售单价:3540美元/平方米,保留物业5%,销售目标:26.9亿美元。

项目预算销售收入合计:约为1938.5亿美元。

(二)新世纪项目销售底价及销售目标:

1、销售项目商铺:1000万平方米。平均销售单价:美元/平方米,销售价值2124亿美元。

2、销售项目高尚住宅:300万平方米。平均销售单价:美元/平方米,保留物业5%,销售目标:287.85亿美元。

3、销售项目写字楼:80万平方米。平均销售单价:美元/平方米,保留物业5%,销售价值85.2亿美元。

项目预计销售总价为:2497.05亿美元。

(三)大陆新华项目销售底价(40年租期及物业整体销售)及销售目标:

1、销售单层钢架构厂房:100万平方米。平均销售单价:590美元/平方米,销售目标:万美元。

2、销售多层工业楼宇厂房:500万平方米。平均销售单价480美元/平方米,销售目标:万美元。

3、销售员工宿舍公寓楼:100万平方米。平均销售单价590美元/平方米,销售目标:万美元。

4、销售商务办公写字楼:45万平方米。平均销售单价710美元/平方米,销售目标:万美元。

5、销售购物中心及商业街商铺:40万平方米。平均销售单价950美元/平方米,销售目标:万美元。

6、销售酒店物业5万平方米。平均销售单价1180美元/平方米,销售目标:5900万美元。

项目总体销售目标为43.39亿美元。

三个项目合计销售目标为:4478.94亿美元。

计算完销售底价和销售目标之后,我们开始讨论销售策略的问题。

薛美凤说:“董事长!会议之后,我们将根据这个销售底价,把认筹时,现金抵扣额度,全款的优惠幅度等进行叠加计算,然后,形成这些物业的实际的销售价格!物业销售单位的价格表也根据这个基价进行一一核算,并在销售中使用!你在基价表上签字后,我们就开始去销售执行方案了!”

我说:“好的!会后你们抓紧时间做!谁来谈谈怎么销售的问题?”

欧阳风行说:“这个问题我来谈吧!为了保证整个销售的顺利进行!第一阶段,我们首先解决关系户和大户的销售问题!这部分客户我们要开盘之前解决掉!第二阶段才是普通客户的筹金转销售的问题!”

我说:“很好!目前我们积累了那些关系和大户?”

黎小虎说:“董事长!我是负责关系户和大客户销售业务的!目前,龙海涛大哥要一口气买下了,中港项目购物中心及商业街等40万平方米的物业及设施啊,同时,龙哥还要买下这里的5万平方米的酒店物业!按照,我们刚才核定的基价计算,这些物业的总价为万美元,其他的大中客户都是本地的投资客!”

我说:“好的!像龙哥这个客户我亲自来谈吧!其他的关系户和大客户你们来谈!这些客户背景复杂,我们一律按照保住底价方式给他们谈判!并且,我们不能跟他们做按揭,全部要他们交全款!因为,这些客户在银行的资信肯定不太好!因此,我们跟他们做生意必须干脆彻底,不能留有尾巴!”

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